防水涂料按性質一般分為溶劑型、水性、反應型。
溶劑型防水涂料是以有機溶劑為分散介質而制得的防水涂料，如溶劑型SBS改性瀝青防水涂料、丙烯酸防水涂料等。該類涂料具有干燥速度快、成膜較薄而致密和貯存穩定性較好等特點。溶劑型防水涂料施工后，從涂膜中揮發的是有機溶劑，對人體有一定的傷害，適合用于戶外。
水性防水涂料是以水為分散介質的防水涂料，如聚合物水泥防水涂料、水性有機硅防水涂料和水乳型瀝青防水涂料等。該類涂料相對干燥較慢，一次成膜的致密性較溶劑型涂料低。水性防水涂料施工后，從涂膜中揮發的是水和少量助劑，對人體傷害較小。
反應型防水涂料，是通過組分之間發生化學反應成膜的一類防水涂料，一般來說，其在成膜過程中，揮發有機物質的量極其微小，主要產品有聚氨酯防水涂料和聚脲防水涂料等。該類涂料可一次性結成較厚的致密涂膜，防水性能較為出色，環保性能也明顯優于溶劑型防水涂料。
建筑用防水涂料，不管是水性的、反應型的還是溶劑型的，都要通過相關環保標準要求，如《民用建筑工程室內環境污染控制規范》、《防水涂料中有害物質限量》等，并在施工中采取通風等安全保障措施。
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